丧偶贷款需要什么手续（买房居然还可以这样贷款）

定义

个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。可以分为个人住房委托贷款、个人住房自营贷款以及个人住房组合贷款。（是我们通常说的公积金贷款、商业贷款以及组合贷款）

需要提供材料

1、借款人夫妻双方的身份证（原件及复印件二份）

2、户口本（原件复印件一份）

3、结婚证（原件及复印件一份）

4、未婚需填写未婚声明，银行留存原件。

5、离异或丧偶者需要提供离婚证或协议、判决书，配偶死亡证明（原件及复印件一份）。

6、拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房的房产证复印件一份。

利息计算的基本常识

(一)人民币业务的利率换算公式为（注：存贷通用）：

1.日利率(0/000)=年利率(%)÷360=月利率(‰)÷30

2.月利率(‰)=年利率(%)÷12

(二)银行可采用积数计息法和逐笔计息法计算利息。

1.积数计息法按实际天数每日累计账户余额，以累计积数乘以日利率计算利息。计息公式为：

利息=累计计息积数×日利率，其中累计计息积数=每日余额合计数。

2.逐笔计息法按预先确定的计息公式利息=本金×利率×贷款期限逐笔计算利息，具体有三：

计息期为整年(月)的，计息公式为：

①利息=本金×年(月)数×年(月)利率

计息期有整年(月)又有零头天数的，计息公式为：

②利息=本金×年(月)数×年(月)利率+本金×零头天数×日利率

同时，银行可选择将计息期全部化为实际天数计算利息，即每年为365天(闰年366天)，每月为当月公历实际天数，计息公式为：

③利息=本金×实际天数×日利率

注：这三个计算公式实质相同，但由于利率换算中一年只作360天，但实际按日利率计算时，一年将作365天计算，得出的结果会稍有偏差。具体采用那一个公式计算，央行赋予了金融机构自主选择的权利。因此，当事人和金融机构可以就此在合同中约定。

额度期限

贷款最高为所购（建造、大修）住房全部价款或评估价值（以低者为准）的80%（公积金最多可以贷到80%商业贷款最多70%）；贷款期限一般最长不超过30年。贷款利率按照中国人民银行和中国银行业监督管理委员会的相关利率政策执行。

还款方式

贷款期限在一年以上的房屋贷款还款方式一般有等额本金还款和等额本息还款两种。

等额本息还款法是银行默认的还款方式，是指借款人每月以相等的金额偿还贷款本息，又称为等额法。

其特点是每月还款的本息和一样，这种还款方式虽然容易做出预算，初期还款压力减小，但还款初期利息占每月还款的大部分，还款中本金比重逐步增加，利息比重逐步减少，从而达到相对的平衡。此种还款方式所还的利息高，但前期还款压力不大。这种还款方式适合一般的工薪族。

等额本息还款计算方式：

[贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数－1]

等额本金还款也是我们常见的还款方式之一，等额本金还款是借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，还款额也逐月递减，因此又称递减法。

其特点是每月归还本金一样，利息则按贷款本金金额逐日计算，前期偿还款项较大，每月还款额逐渐减少。此种还款方式所还的利息低，但前期还款压力大。所以这种还款方式适合经济收入较好的家庭。

等额本金还款计算公式：

每月还款金额=（贷款本金/还款月数）+（本金—已归还本金累计额）×每月利率

西安买房2015看房贷【政策篇】

注意：为了清晰的交待最新的房贷政策，小编特地将复杂的话语转化成大家都能看懂的语言。理解起来也不叫容易。

西安乃至全国现行的商业贷款政策：

1、首套房商业贷款执行最低首付30%，可贷款额度为70%。二套房以及多套房商业贷款首付60%，可贷款额度40%。

2、贷款人可以为西安本地居民也可以为外地购房者。购房者贷款需拥有西安社保或者一年以上纳税证明（小编去年就因为社保，被折腾的够呛）。

3、首套房二套房认定：以家庭为单位来认定，首套商业贷款还清之后再购房，还认作首套房。首套住房贷款未还清，再购房认作二套房。

4、西安并不限购也不限贷，多套房仍可购买仍可贷款。

西安现行的公积金贷款政策：

1、西安公积金新政策：不能提取 可直接冲抵贷款

2、首套房公积金贷款最低首付20%，可贷款额度80%，首套房面积在90平米以下的自住房，最低首付为20%，超过90平的首套房，最低首付30%；二套房公积金贷款首付60%，可贷款额度为40%。

3、贷款人必须拥有西安公积金，外地公积金暂时不可在西安购房。公积金连续缴纳6个月以上才可贷款。（其余具体细则可参照西安住房公积金管理中心网站）

4、 公积金额度的计算方式：首次贷款且未提取过的可以贷到公积金账户余额的20倍金额（若个人账户余额为1.5万且未曾使用，可贷款30万，夫妻的账户余额可 以加在一起计算，前提是两人均连续缴纳6个月及以上），二次贷款或者账户金额曾经提取过，只能贷到账户余额的10倍。

5、特别注意：公积金首次购房贷款执行首套房优惠政策，参照第一条。无论首套贷款是否还清，二次使用公积金贷款，首付均是60%，利率上浮10%。（很多人在新政来了之后都误认为还清贷款即可享受首套贷款的优惠，在西安目前只有商业贷款可以这样做，若以后可以执行，小编会第一时间出帖子告知大家哦）

6、公转商贴息贷款，申请人（房屋产权人及其配偶均为共同借款人）不得有未偿还的公积金贷款，申请次数不超过两次，申请人中两个都满足的话，最高贷款额度可提升至60万，贷款利率按照公积金利率执行，其余部分由公积金中心出。

商业贷款公积金贷款利率对比

5年以上4.25%

提前还贷是否划算

提醒1:原先享受7折利率的贷款不必急于还款

银行人士提醒，原先享受7折利率的贷款不必急于还款。“如果还掉就再也借不到7折利率的贷款了。”

银行人士建议，有折扣的房贷可以不考虑提前还，闲置资金可以用来投资货币基金或者银行短期理财产品，一样可以降低房贷的利息成本。

提醒2:充分利用公积金

对于每月公积金缴纳数额较高的贷款人而言，可以考虑适当提前偿还一部分房贷，但不必全部偿还，因为一旦房贷全部偿还后，每月的公积金就没有利用的空间了。

按照现有的公积金政策，在职人员除购房等情况外，是无法提前支取的，考虑到现在的房屋限购政策，大部分人不太可能多次购房，因此提前支取公积金的可能性不大，还不如每月可以冲还房贷，使其发挥更大的效率，也使得自己的现金流更为充裕。

目前，有四种常见的提前还贷方式

1、全部提前还请，将所有的贷款一次还清，无疑是最好的，这样可以少交很多利息，但是对于已交的利息则不退还。

2、部分提前还款，剩余每月还款额保持不变，将还款期限缩短，这样的话可以减少很多的利息。

3、部分提前还款，剩余每月还款额减少，但是保持还款期限不变，这样可以减小月供，缓解压力。

4、部分提前还款，剩余的贷款不仅每月还款额减少，而且将还款期限缩短，这种也可以节省很多的利息。

提前还贷的大体流程：

第一步：注意查看贷款合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否须交一定的违约金(目前一般银行不收取)，如若合同上注明要收违约金，看清楚收多少，并准备好这笔违约金。

第二步：向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间及最低还款额度等其他所需要准备的资料。

第三步：按银行要求亲自到相关部门提出提前还款申请，一般银行会要求客户填写提前还款的申请单。

第四步：携相关证件到借款银行，办理提前还款相关手续，提交《提前还款申请表》，并在柜台存入提前偿还的款项。

西安买房2015看房贷【利率篇】

近期新政频频，年关将近之时央妈连送“大礼”，最为热议的便是央行宣布首次使用“全面+定向”降准的组合拳，自2月5日起下调存款准备金率0.5个百分点，预计超6000亿元基础货币得到释放。降准非降息，但是对房贷的影响不容小觑，2015年再降息的预期再次加深。

根据调查结果显示，与上月相比，西安主流银行的房贷利率没有太大变动，因为大部分的合同利率变动是次年的1月1日生效。

在放款速度方面，各银行没有太大差别，客户资信良好、资料齐全的情况下，大约一周到半个月左右即可放款。

西安买房2015看房贷【问答篇】

房叔整理了几个比较常见的贷款问答

问题一：我是外地人，我公司给我交了公积金，没有户口可以在西安买房吗？缴纳多久我可以使用公积金贷款？

答：您公司给您缴纳了公积金，是可以在西安买房的，需要连续缴纳六个月以上方可贷款，最低额度是18万，最高额度30万，需要保证您的账户余额有1.5万元且未曾提取过。外地户口不影响。

问题二：我没有公积金，但是想使用公积金买房，需要贷款30万，保证余额是1.5万元，公积金可以自己缴纳么？，若果可以我每个月要交2500块钱，才能保证六个月以后卡里有1.5万余额，那么六个月之后申请到贷款后可以少交或者不交么？

答：您好，按照个体工商户来缴纳公积金是可以自己缴纳的，但同时也要缴纳西安社保。如果贷款批下来以后，你可以停缴公积金或者少缴公积金的。

问题三：您好，我现在是首套房，纯商业贷款50万，目前还有30万未还清的商业贷款，公积金目前连续缴纳6个月了，且没有使用过。请问我可以办理商转公么？

答：首套房纯商业贷款原则上是可以办理商转公的，但是您连续缴纳六个月以上必须确保账户内余额有1.5万元，因为商转公转贷前后均不能为组合贷款，所以转贷时必须保证公积金可以贷款的额度超过未还清的商业贷款金额。

问题四：我在外地有商贷且贷款未还清，现在想在西安再买，有公积金可以贷款吗？只能纯公积金吗？公商结合就算二套吗？还是商贷算二套可以贷40%，公积金算首套啊？

答：目前外省有房贷，且西安公积金没用过，那么公积金贷款算是首套，90平以下首付2成，90平以上首付3成。如果想公商组合贷，那么就算二套了，因为商贷的话，你有记录银行是可以查询到的。贷款未还清只能是二套。所以，首付就是6成了。

问题五：曾于3年前商贷买房，现已还清。以前并没有提取或使用公积金，如果再买一套打算公积金贷款是否算二套房？可以贷多少？若使用组合贷款，是否算二套房？

答：根据银行贷款的新政策，您不管是使用商业贷款还是公积金贷款都可以认作首套房的。公积金贷款额度为公积金余额的20倍。一人最高30万元，夫妻俩最高50万。使用组合贷款也一样首付30%，利率按照所贷款银行现行优惠来。

问题六：我的公积金账户大概有7千多，女友的账户有4千多，缴存时候都满一年了，从来没有提取过。请问我们的公积金可以一起申请贷款吗？没有结婚。贷款额度能有多少？

答：如果你们购买的房子写的是您和您女朋友两人的名字，可以一起申请贷款，若你们俩人的公积金账户都没贷过取过，且购买的是西安本地的房屋是可以贷款公积金账户余额20倍的额度，最低30万，若想贷款50万，二人余额加起来必须超过2.5万。

问题七：本人毕业，户口在西安，在常西安，女朋友户口在外地，在西安工作。都有公积金，但是不足6个月。双方都是研究生。我问过，这个条件不足6个月也可以贷50万的（账户已满2万5）。请问，公积金贷款50万，需要什么材料啊？外地户口有问题吗？

答：研究生必须是政府人才引进，或者是单位人才引进才可以在公积金账户不满6个月或不足2万5的情况下申请贷款50万。另外，外地户口没影响。

问题八：请问一下，我和老婆都是首套住房，准备贷款50万买一套68万的房子，两个人的公积金账户余额有9万，我们如何操作才能把余款尽可能多的取出来作为首付啊？最多能取多少？

答：准备贷款50万，必须保证账户内余额有5万元，因为您做过提取，所以只能是10倍的计算方式。您可以在付完首付款之后，拿着首付款发票去提取公积金账户内的4万元，账户内余额留够5万即可。

问题九：请问下，我和老公婚前各有一套房，都是商贷，如果婚后我们卖掉一套，用公积金再重新买套，算几套房啊？

答：使用纯公积金贷款的话，是算首套房的，首付3成，90平米以下住房首付2成。如果你使用组合贷款的话，那么有未还完的商业贷款，首付要付至少6成的。

问题十：两人都有公积金，第一套房组合贷款，只用了一方的公积金。第二套房纯商业贷款，想再买套房，还能贷款吗？如果能贷需要怎么操作？是否要卖掉一套？谢谢

答： 根据目前的贷款政策，商业贷款跟公积金贷款都是认贷不认房的，如若两套贷款全部还清，那么使用商业贷款购房还是认作首套房的。由于一方已经使用过公积金贷 款，那么纯公积金贷款或者组合贷款都必须要6成首付。如果您的贷款已经还清是不需要卖掉房产的，如果未还清仍可贷款首付是6成。您也可以卖掉房屋还清贷款，这样只需要付三成首付。